كتب هشام صلاح
بداية تعتبر مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة القانونية الوحيدة بمصر المنوط بها دون غيرها قانونا توثيق وشهر وتسجيل وقيد وصياغة وتحرير كافة أنواع المحررات والعقود طبقا لإحكام الدستور و القانون وذلك طبقا للقوانين السارية الآن المنظمة لأعمال الشهر العقاري والتوثيق: – القانون 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق.
وتعددت تساؤلات المواطنين والمصاحبة لحالة من القلق والحيرة حول
” عدم اعتداد الشهر العقاري ومكاتب التوثيق، التابعة لوزارة العدل، بأحكام صحة التوقيع فقط، لتسجيل الوحدات السكانية ونقل ملكياتها.”
والتى بمقتضها »؛ فإنه سيتم منع تسجيل الشقق والوحدات والعقارات المخالفة، كما لن يتم التعامل بإدخال أي مرافق أو خدمات سوى على «الوحدات المُسجلة»،
وعليه طالبت مصادر حكومية مسؤولة المواطنين بأهمية التأكد من عدم وجود مخالفات بالوحدة السكنية المراد شرائها قبل إتمام عملية الشراء.
ويمكن إجمال تساؤلات المواطنين فيما يلى : متى سيتم وقف الاعتراف بعقود «صحة التوقيع» بالشهر العقاري؟ و كيف سيتم الاعتراف بملكية المواطن للعقار الذي يملكه؟ وما تبعات عدم تسجيل العقار في «الشهر العقاري» اعتباراً من 4 مارس المقبل؟ و ماذا عن عقود البيع قبل هذا التاريخ؟ و هل سيقتصر الأمر فقط على العقارات والمباني؟ و ماذا عن «الشقق المخالفة»؟ وما أبرز الأوراق المطلوبة لتسجيل الشقق في الشهر العقاري عقب التعديل الجديد؟
وللاجابة عن كل هذه التساؤلات نوضح ما يلى :
بناء علي تعديل المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية الصادرة في 5 يناير 2021 1- بداية من تاريخ 4 مارس 2021
– لن يتم الاعتراف أو التعامل علي عقود بيع الشقق الحاصلة علي حكم صحة التوقيع أمام الجهات الحكومية كما كان يحدث في السابق
– في حالة شراء شقة أو عقار بعد تاريخ 4 مارس 2021 لنقل عدادات المياة والكهرباء والغاز والتليفون باسمك أو تقوم بادخالهم يجب أن يكون عقد الشقة مسجل ولن يكفي العقد الحاصل علي صحة التوقيع أو حكم صحة ونفاذ عقد البيع بدون تسجيل.
– لو شاري شقتك بعقد بيع إبتدائي وحاصل علي حكم صحة توقيع عليه ومدخل مياة وكهرباء وغاز لن يتم الاعتراف بالعقد أمام الجهات الحكومية أيا كانت حال تقديمه ولن يتم اعتماده مستقبلاً وسيتم الاعتراف بصاحب العقد المسجل فقط الذي يسبقك ولن تستطيع التصرف فيها بأي شكل أو بيعها إلا من خلاله لو لم تسجلها.
– لو عقد شقتك إبتدائي والعقد السابق في تسلسل الملكية غير مسجل سوف ترفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع في المحكمة وتحصل علي رقم شهر العريضة في هامش السجل ثم تتحصل علي حكم وتستكمل إجراءات التسجيل بالشهر العقاري.
– لكي تستخرج ترخيص بناء لأرضك لن يتم الاعتداد في الحي بالعقد الحاصل علي صحة توقيع أو صحة ونفاذ عقد بيع دون الحصول علي رقم شهر نهائي من الشهر العقاري أي يجب ان يكون عقدك مسجل في الشهر العقاري لتستخرج ترخيص بناء.
– كل وحدة أو عقار سوف يحصلون علي رقم قومي للتعامل به أمام الجهات الحكومية مثل الضرائب العقارية والأحياء والمحافظة وغيرها وبدون الرقم القومي الناتج عن تسجيل الوحدة أو العقار والحصول علي رقم شهر نهائي لن تستطيع التعامل بعقد الوحدة أمام أي جهة حكومية وبالتبعية غير حكومية مثل البنوك وغيره مستقبلاً بدونه .
– تسجيل الوحدة أو العقار في الشهر العقاري للحصول علي رقم قومي لها لادخال المرافق أو نقلها للغير مرتبط بقانون التصالح أي أنه يجب أن يكون تم التصالح علي المخالفات وسدادها كاملة قبل التسجيل النهائي وتقديم شهادة تفيد بذلك وفقا للفقرة 7 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري والصادرة في 5 يناير 2021
– لو وارث للعقار يجب أن تحصل علي إشهار حق أرث ولو واضع يد ومعاك صحة توقيع يجب رفع دعوى ثبوت ملكية والحصول علي حكم نهائي بات.
– لو فكرت في شراء شقة الأن يجب أن تسأل في الحي عما إذا كان بالشقة مخالفات من عدمه والعقار داخل التنظيم أم متعدي عليه لأن المتعدي علي التنظيم لا يتم التصالح عليه تتأكد إذا كان العقار حاصل علي رخصة أم لا وإذا كان غير مرخص هل فتح ملف تصالح من عدمه وفي جهاز حماية أملاك الدولة إذا كانت الارض أملاك دولة من عدمه وفي الأوقاف إذا كانت الارض وقف خيري من عدمه وبعد كل ذلك تفحص أخر عقد مسجل لأنك كمشتري سوف تلتزم برفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع وسوف تدفع رسوم تسجيل العقود السابقة لك كاملة حتي عقد الأرض إن لم تكن مسجلة في حالة الفيلا أما الشقة يمكن اقتسام رسوم ومصاريف التسجيل الخاصة بالأرض مع باقي السكان .. ولا انصح بشراء وحدة في عقار مبني علي أرض أوقاف خيرية او اهلية
– تستغرق دعوي الصحة والنفاذ سنة تقريباً والتسجيل 6 اشهر تقريباً ولا يمكنك القيام به قبل سداد كافة أقساط التصالح في حالة الشقة المخالفة وهي في الأغلب 3 سنوات لذلك يمكن خلال هذه الفترة رفع دعوي الصحة والنفاذ وكسب الوقت .
– العقارات المبنية علي أراضي مسجلة وحاصلة علي رخصة مباني يمكن اصطحاب المالك للشهر العقاري ونقل ملكية الوحدة السكنية بدون الحاجة الي دعوي صحة ونفاذ عقد بيع إلا إذا امتنع المالك عن التسجيل
– يشترط في حكم الصحة والنفاذ أو ثبوت الملكية لكي يقبل إشهاره النهائي. أ- أن يكون نهائي بات حاصل علي الصيغة التنفيذية. ب- أن لا تكون الدعوي انتهت صلحاً أو بتسليم المدعي بالطلبات أو بالإقرار بأصل الحق
– نتيجة عدم تسجيل وحدتك أو عقارك بعد تفعيل نص القانون وتعميم الرقم القومي لن تستطيع بيعها والوحدة أو الأرض التي لم تحصل علي رقم قومي سوف يكون سعرها أقل من التي حصلت عليه سوف يعزف المشترين عن الاقبال عليها نظراً لأنها سوف تتكلف وقتاً ومبالغ مالية ومجهود لتسجيلها لن تستطيع أن تؤجرها أو التصرف فيها مستقبلاً أو رهنها والحصول علي قرض مثلاً أو الاعتداد بملكيتك لها أمام أي جهة حكومية مما سيعطل مصالحك
